Kira Ekonomisi: TÜFE Endeksli Artış Rejimi (2026)
Kira sözleşmelerinin yenileme evreleri, mülk sahipleri ve kiracılar arasındaki finansal dengenin rasyonel bir paydada buluşması gereken kritik süreçlerdir. 2024 Temmuz itibarıyla konutlardaki %25'lik geçici kira artış sınırının resmi olarak yürürlükten kalkmasıyla birlikte, Türkiye'deki kira zam dinamikleri yeniden Borçlar Kanunu uyarınca 12 aylık TÜFE ortalamasına endekslenen yasal zemine oturmuştur.
Konut Kira Artış Standartı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca, konut kiralarında uygulanacak zam oranı, sözleşme yenileme ayında yayınlanan 12 aylık TÜFE ortalamasını kesinlikle aşamaz. Bu oran, kiracıyı koruyan yasal bir tavan değerdir.
İşyeri ve Ticari Alan Endeksi
Çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de tıpkı konutlarda olduğu gibi TÜFE - 12 Aylık Ortalama verisi baz alınır. Ticari alanlarda da yasal sınırın üzerinde talep edilen artışların hukuki bir dayanağı bulunmamaktadır.
Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
Hesaplama yapılırken TÜİK tarafından her ayın başında açıklanan enflasyon verilerinden "On iki aylık ortalamalara göre değişim" sütununa bakılır. Örneğin, eğer Eylül ayında sözleşme yeniliyorsanız, Eylül başında açıklanan (ve aslında Ağustos verilerini içeren) TÜFE 12 aylık ortalama oranı sizin üst sınırınızdır.
5 Yıldan Uzun Süreli Sözleşmelerde Durum Nedir?
Kira sözleşmeniz 5 yılı doldurduysa, mülk sahibi "Kira Tespit Davası" açarak TÜFE sınırından bağımsız olarak rayiç bedel üzerinden artış talep edebilir. Bu durumda mahkeme; mülkün konumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet indirimi gibi kriterleri değerlendirerek yeni bir kira belirler.
Yasal Sınırın Üzerinde Zam İstenebilir mi?
Sözleşmede aksine bir madde olsa dahi, ev sahibi yasal TÜFE sınırının üzerinde bir artış yapamaz. Kiracı bu durumda yasal sınırı ödeyerek oturmaya devam etme hakkına sahiptir. Ancak taraflar karşılıklı rıza ile (sözleşme serbestisi kapsamında) yasal sınırın altında bir oranda anlaşabilirler.
Kira Tespit Davası ve Şartları
5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde taraflar "Kira Tespit Davası" açma hakkına sahiptir. Bu davada mahkeme, TÜFE sınırına bakmaksızın o bölgedeki emsal kiraları, mülkün özelliklerini ve hakkaniyet indirimini göz önünde bulundurarak yeni bir kira bedeli belirler. 10 yılı dolduran sözleşmelerde ise mülk sahibinin "sebepsiz tahliye" hakkının doğabileceğini de unutmamak gerekir.
Kira Artışında İzlenmesi Gereken Adımlar
- Tarih Kontrolü: Sözleşme yenileme tarihinizi belirleyin.
- TÜFE Oranı: Yenileme ayında açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasını teyit edin.
- Yazılı Bildirim: Yapılan artışı yazılı (e-posta veya noter tasdiki) olarak kayda alın.
- Ödeme: Yeni kira bedelini banka üzerinden "Kira Bedeli" açıklamasıyla gönderin.
Sıkça Sorulan Sorular
%25 kira sınırı hala devam ediyor mu?
HAYIR. Konut kiralarındaki %25 zam sınırı 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir. 2026 yılındaki tüm yenilemelerde TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırı geçerlidir.
Ev sahibi TÜFE'den fazla zam isteyebilir mi?
Borçlar Kanunu'na göre mülk sahibi sözleşme yenileme döneminde 12 aylık TÜFE ortalamasından daha fazla zam yapamaz. Yapılan bu tür talepler yasal koruma altındadır ve kiracı kabul etmek zorunda değildir.
Ara zam yapmak yasal mı?
Kira sözleşmeleri genellikle yıllık olarak yenilenir. Sözleşme süresi bitmeden, yani yıl içinde 'ara zam' yapılması yasal bir zorunluluk değildir ve ev sahibi tarafından dayatılamaz.